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三年前我寫過一篇「 預售屋的菜鳥看過來：合約應注意事項」，目的是想與大家分享我首次購買預售屋時所做的功課。那間房子就是我去年六月底入住、今年年後脫手的竹圍舊家。兩年前，我買了第二間預售屋，這間房子則是我今年四個月中剛入住的北大新家。這兩次的購買經驗讓我又學到一些應該注意的細節，因此我花了點心思整理出來，希望菜鳥們能多加留心。

買預售屋自然有其風險，但人都有喜新厭舊的傾向，新大樓、新社區，看起來一定比位於狹窄巷弄的舊公寓吸引人。所以這裡姑且不提那些建商捲款落跑的悲慘個案，也不提新開發地區生活機能不足的不便，更不提那些蓋在可怕山坡地上的問題預售屋，僅就肯定會從預售屋落實成新成屋的建案來談。只不過新房子也有新房子的缺點，例如以下這幾點：

1. 公設仍是工地。
   
   一般而言，買預售屋時在圖面上看到的美麗中庭與豪華公設，多半是在房子交屋之後才會開始陸續興建，工期短則一季，長則半年，我還聽過拖了一年才完工的案例。也因此，為了節省房租而儘早入住的人，通常都得忍受那種住在工地裡的感覺。當然，房子都交屋兩、三年了，電梯內的護板卻還沒拆掉的建案也是有的。
   
   
2. 大家都在裝潢。
   
   有些人交屋後並不急著入住，一來可能是屋主正在等待轉手時機，二來可能是屋主不缺錢，不管裝潢或是入住他都沒有時間表。不過自住客多數都會在半年至一年內陸續遷入，所以越早入住的住戶被裝修噪音襲擊的時間也就越長，而且沒有人會因此對你表達歉意，因為新社區的裝修一向被視為理所當然，只能默默忍受。
   
   
3. 鄰居素質難料。
   
   大家買預售屋都是只憑圖面和模型就下決定，買的時候幻想一切美好，殊不知左鄰右舍和上下樓主才是影響生活品質的關鍵所在。等到花了大筆金錢裝修，才曉得樓上住了隻走路會「碰碰碰！」的大象、隔壁住了個酒鬼或是愛唱卡拉OK的老人，那可是會嘔死人呢！

如果以上三點您都不介意，還是願意購買預售屋、入住新成屋，那麼在簽約之前，請務必注意一下我以往忽略過的細節。

1. 有公園？有捷運？事涉他人的承諾不必盡信。
   
   建商連自己給的承諾都不見得能落實了，更何況是事涉他人的承諾？我之前遇到的狀況是，建商宣傳時以綠地為訴求，表示他們捐了建案旁的一塊地給地方政府蓋公園。後來地是捐了（其實也不算捐，只是拿來換容積率），可是交屋一年多公園卻沒個影子，管委會詢問後才發現興建計劃之所以停擺，是因為地方政府沒錢蓋。所以說，當建商的承諾包含了他無法控制的因素時（例如三年內旁邊的墳墓都會依法遷走、五年內最近的捷運就會完工之類的），這種承諾就不用聽了，更不必把它當成購屋時的利多來參考。我連社區內的公設都不太使用，少了那座公園我自然也不介意，不過當時被公園吸引而購屋的住戶應該會有被騙的感覺吧！
   
   
2. 公設很美，泳池很讚，但是公水公電很嚇人。
   
   住過舊公寓、舊大樓的人，多少會被預售建案裡那些富麗堂皇的公設給迷惑。我的竹圍舊家窗外有美麗的峇里島風格椰林泳池，夜晚還有各式燈光造景，中庭的景緻美不勝收，實品簡直比預售時所見到的圖面還要美。然而光是未入住前的空屋狀態，我一個月就得繳交八百多元的公共水電費。公設啟用後，一個月更是高達千元以上。算一算，管理費、停車位清潔費和公共水電費，我們每個月就得付出五千多元，一年超過六萬。像我這種很少使用公設的人，分擔這些費用實在不划算。畢竟六萬元我可以來一趟峇里島豪華雙人遊呢！所以，看到華麗的公設和中庭造景，記得要先問問代銷人員公水公電的預估費用喔！
   
   


3. 不能只看自家隔局，左鄰右舍的也要兼顧。
   
   購買竹圍舊家時，我挑選的是面中庭的位置，因為面海景的單價較高，而且說不準哪一天前面會蓋一棟更高的大樓遮住美景（update：2010年果然蓋了）。我想那不如面中庭吧！至少中庭的景觀住戶和管委會可以自行控制。但直到入住後我才曉得，我家的客廳雖然面中庭，可是在我右手邊、和我形成Ｌ形直角的那一戶，面的卻是海景。換句話說，他們家面中庭的部份是後陽台，也因此由洗衣機、抹布、拖把和雜物所構築的畫面，全部成了我家客廳的落地窗景之一，所以我只好用白色木百葉把大面窗給擋掉一半，圖個眼不見為淨。
   
   
4. 注意棟距，避開天井，否則噪音跟定你。
   
   舊公寓、舊大樓和連棟透天，除非改建，否則棟距問題基本上無解。目前新的建案大多會稍微注意棟距問題，但我的經驗是，即便棟距長達八米，也無法避免談話內容全都露的情況。另外就是，可以的話儘量不要買靠近或緊貼天井的房子，因為在天井中任何細微的聲音都容易被擴大，而且樓層越高聽得越清楚。以前我住大馬路邊的十樓時，深夜裡連一樓行人的談話都聽得一清二楚，形同密閉空間的天井就更不用說了！
   
   
5. 事前確認樑柱位置，以免交屋時驚嚇連連。
   
   買預售屋時，大多只能看到美美的平面圖和建築物的外部模型，了不起再看到一間經過「隱惡揚善」的樣品屋。在樣品屋裡你既看不到橫樑，也看不到電箱，因為它們全部都被裝潢包起來了，而平面圖上的橫樑位置更是經常性地被省略。我之前就是忘了要求檢視立面藍圖，才會在交屋時被竹圍舊家主臥床頭上方的粗大橫樑給嚇到，最後只好以裝修手法巧妙彌補。可是沒有裝修預算的人該怎麼辦呢？難不成要頂著帶來壓迫感的橫樑睡覺嗎？所以說，買屋前請務必弄清楚室內空間的樑柱位置與壁面設計，並且白紙黑色地要求建商畫押，以示負責。
   
   


6. 勿簽「撥款同意書」，交屋期間緊盯貸款銀行。
   
   以下是我的親身經驗。竹圍舊家的社區在前年十一月間開始陸續通知驗屋，由於有些部份施工品質不佳，因此我要求二次驗屋。第二次驗屋時，還是有一些在首次驗屋時就提出的部份沒有改善，因此我要求建商改善後再通知我前往確認，可是建商一直無聲無息。沒想到去年一月份，我竟然收到銀行的貸款逾期催繳通知。「我根本還沒交屋啊？為什麼要繳貸款呢？」我的心中滿是疑問。在主動詢問銀行之後我才曉得，他們竟然在完全沒有通知我的情況下，把近九百萬的貸款金額全部撥給了建商，只因為我在購買預售屋時，缺乏經驗地簽下了一紙「撥款同意書」。
   
   建商拿到了貸款，房子也已經「暗中」過戶至我的名下，這時再去追究第二次驗屋時尚未改善的細節已經沒有意義。看到這裡您可能會說，「咦？可是交屋前不是還要付一筆交屋尾款給建商嗎？還沒付尾款建商就把房子過戶給你，你豈不是賺到？」但建商不是笨蛋，早在交屋前建商就要求我們繳交一筆十餘萬元的「雜支」，裡頭包含了瓦斯管線費、契稅等等預收的費用，而且「逾收」的金額比交屋尾款還高，以致我們在交屋之前早已不明究理地付清了尾款。事實上，我去「補辦」交屋手續時，還領到一筆當時被逾收的「退款」呢！
   
   重點是，直到補辦交屋手續的那天我才拿到我的貸款銀行存摺與印章，可是打從銀行撥款的那天起，我就必須支付房貸利息了，而我竟然未被告知！更扯的是，我直到那天才從建商那兒拿回早在預售時期就已簽下的八百多萬元本票，形式上我等於多押了八百多萬元在建商那兒！不過由建商統一申貸的建案，買方多半會被要求簽下「撥款同意書」，因此各位就見招拆招，或是在合約上加註一行「放款前需經本人同意」吧！免得和我一樣被搞到膽戰心驚 。