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生活速報 : [轉貼]房屋消費糾紛多 買預售屋10大注意事項

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冷日
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[轉貼]房屋消費糾紛多 買預售屋10大注意事項

房屋消費糾紛多 買預售屋10大注意事項

或許你正準備買房子,也可能你已經買了房子但想換屋,不管是哪一種,若你選擇的標的物是預售屋,那麼有些事情你一定要知道。因為很可能在你經過 千挑萬選,好不容易找到一家「看起來」完全符合需求的建案,而價格又「看似」合理,尤其廣告文案上寫著「距離市區只要10分鐘」、「背後靠山、大門面海」、「享有如同飯店一般的生活空間」……

符合格局圖的樣品屋,可以幫助看屋者迅速了解房屋未來的模樣

一個個如夢似幻的形容詞,還有一張張景色宜人的圖片,不斷召喚著你「簽吧!簽吧!」舌燦蓮花的銷售員則不斷在一旁敲邊鼓,誘使著你在合約書上簽章,讓你覺得只要買下這間房,未來的人生就無須擔心。於是你簽了!只

不過,這樣的美夢,很可能就在交屋後破滅……。

陷阱:上個橋、轉個彎就是台北市中心?

Tips!|廣告文宣陷阱要小心!

當你開始尋找心目中理想的「家」,第一步大概就是上網找資料,或是收集各式建案的廣告單。


如果你把這些建案做些歸納,便不難發現所有地處市郊的建案,為了怕消費者擔心距離市區路途太過遙遠而不來買房,於是每一張精美的廣告文案都出現「10分鐘之內就能抵達台北市區!」這樣的字眼,猛然一看,感覺距離鬧區很近,但你若是必須搭乘大眾交通工具上下班的人,極可能每天將花上1至2個小時通車。

相信大多數人不會希望如此,寧願拿這些時間來補眠。

破解技巧1:選擇計程車跳錶250元內的距離

上班族若想要買房,最好挑選上班地點距離住家,以計程車跳錶不超過250元的距離最為妥當。要是你剛好是那種「日出而作、日落不能息」的上班族,而且經常過了晚上11點才能回家,那麼「小黃」肯定是陪伴你回家的好朋友。

為了不加重生活負擔,建議就此為依據,畫出幅軸,並在該區域內尋找喜歡的建案。

破解技巧2:找公立銀行或估價師估價

除了強調開車進市區方便,也有不少建案主打「近捷運站」,並強調走路只要10分鐘,還會告訴你:「這樣的房子交通便利最保值!」想知道是不是真的那麼保值,拿著地址到公立銀行或找估價師請求鑑價,就能知道到底有沒有銷售員說得那麼好。

購買預售屋等於購買一個未知的想像,若能更仔細留意諸多細節,全新好屋到手並非夢想

陷阱:美麗的接待中心等於保障?

Tips!|別讓樣品屋沖昏頭!

每每走進富麗堂皇的接待中心,親切的銷售人員便會立刻興奮地湊上來,先是招呼你入座、奉茶,然後從建物模型開始介紹,一路講到建材、消防、保全、衛浴、廚房設備,再帶你進入美輪美奐的樣品屋。

這樣一輪下來,大部分的消費者腦子裡已塞進各式各樣的專有名詞,而銷售員在你還沒消化前繼續灌迷湯,不少人就這樣落了套,進入迷魂陣。

當然,上述那些資料確實有了解的必要,但購買預售屋更重要的是:格局圖有沒有標上尺寸,管線怎麼走!

破解技巧3:把格局圖仔細看!


千萬記得「接待中心蓋得氣派,不等於建案就有保障」。想要買到心目中的房子,一定要會看格局圖,而且最好是拿著格局圖進去樣品屋裡面對照!

因為許多建商為了讓樣品屋看起來寬廣、賣相好,經常會將樣品屋裡的格局做些變動,例如打掉一堵牆,讓客廳或主臥看起來更大,樑柱位置全都包覆,讓格局看起來方正不壓樑。

所以最好拿著格局圖一一比對,否則交屋後你會發現:怎麼跟當初看的樣品屋格局完全不一樣!

破解技巧4:問清楚尺寸是多少!

此外,格局圖上的尺寸是多少也要問清楚,因為這攸關每一個空間的實際大小,尤其房間的門若是相對、中間走道若是很窄,交屋後很可能發生門片「互打」的情況;

不然就是原本以為後陽台走道足以放進一台15公斤的蒸氣滾筒洗衣機,交屋後卻只能放進9公斤單槽洗衣機。其次,房屋內的管線怎麼走也要問清楚,你總不希望晚上睡覺時樓上沖馬桶,就聽見「嘩啦嘩啦」的聲音吧?

陷阱:合約看不懂就不看?

Tips!|合約審閱要仔細!

好啦!總算在經過重重檢驗後,決定買下這間房子,可別以為接下來的事情就結束了,也別認為接下來的事情交給銷售員就能搞定。千萬記得:「魔鬼藏在細節裡!」好不容易走到最後一步,在此跌跤那真是得不償失。

破解技巧5:註明開工、完工和交屋日期

在決定購買前,有些事情必須詳加了解。首先,要知道建商是否已經申請到「建照」和「使用執照」;若已申請何時會核發,預計交屋時間在何時,這些都要問清楚,而且合約內必須註明開工、完工和交屋日期。

破解技巧6:坪數記載要詳細

其次,合約內列出的坪數必須包含私有面積與公有面積。所謂私有面積,包含:室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等分攤面積。

所謂公共設施面積,包含:地下室及屋頂突出物之公共分擔面積。因此,別以為私有面積就是室內空間,看合約時可別漏看,因為這關係到你花多少錢買一坪。

破解技巧7:土地產權搞清楚


目前有很多重劃區建案是「建商和地主合建」,若建商與地主又採取「合建分售」的形式,最怕遇到建商與地主發生糾紛。為避免自己拿不到土地產權,一定要與地主簽土地買賣契約,與建商簽房屋買賣契約。

破解技巧8:問明並詳載保固期限

房子結構的保固期有多長、固定建材和設備的保固又有多久,這些都應該問清楚,並註記在合約中,才能保障自己的權益。

破解技巧9:所有「備註」事項要「先加註」,看過才蓋章

許多銷售員會用取巧的方式規避「契約審閱期」,先拿出制式的合約給你回家看5天,等你送回後就要求你授權刻印章,原因是有很多「騎縫章」要蓋,若不授權作業很麻煩。然後在這個期間,把「有問題」的條約備註到合約之中,最後再找你來簽名蓋私章。

結果裡面就多了好幾條「違約事項」,並立下鉅額違約金,以便防止你在交屋前發現任何疏失想解約。切記:法律不保障睡著的人!要是你自己都不仔細看過所有合約內容,誰都救不了你啊!

破解技巧10:所有廣告物都要保留

最後,保留你賞屋時拿到的所有廣告文宣物,要是交屋之後發現內容與當初建商發行的廣告不符,才可以做為請求賠償的證明。

想要保障?張大雙眼!

說了那麼多技巧,好像已經解決購買預售屋可能發生的問題,但其實並沒有!因為你若不張大雙眼,仔仔細細地看過所有內容,並且勤做功課,一切還是枉然。「知道不代表做到」,只有親力親為才能買到你心目中理想的房子!寶屋鑑定團

買預售 注意事項

1:低價廣告戶 看得到吃不到

廣告戶通常座落在視野較差的低樓層,甚至看出去還有嫌惡設施,例如高壓電塔,或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜的「× 萬元起」,其實指的是廣告戶的價位,到現場時也會經常被告知已經售出了。

其實廣告戶的標價手法,是代銷業者的攬客招數,也是在你心目中建立價格底線的一種心理戰術。等你到了現場,業務代表會宣稱廣告戶已賣出,並接著介紹價位高一點的產品給你,以利展開銷售攻勢。


2:接待中心 不一定就是基地位置

最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋,卻有許多自住客將房子委託給房仲人員銷售,原因竟是這些客戶當初購買時,以為接待中心座落的大片空地就是將來房子座落的基地!

基地位置若位於深山、巷內,出入動線不理想,或周遭環境並不是太漂亮的時候,代銷公司會另尋他處興建接待中心,例如比較靠近主幹道、大馬路邊,有多餘的空地讓客戶停車之處。

因此,進接待中心坐下來喝咖啡前的第一件事,就是要先問清楚「基地在哪裡!」

3:鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨

921大地震之後,許多個案紛紛訴求鋼骨建材,在代銷業者製作的廣告物上,經常可見「SRC結構」的字眼。

但是有些個案只有在3樓以下使用SRC(鋼骨鋼筋混凝土),3樓以上的房子都還只是RC(鋼筋混凝土),付訂金之前最好先問清楚。

建物外觀也常出現類似的情況,業者訴求「花崗岩精雕細琢」,但是只有在3樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材,至於你家那一層的外牆,可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。

4:浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用

中庭花園人人愛,可以散步、遛狗,供小朋友玩耍,但是有不少所謂的「中庭花園」其實是「開放空間」,是根據內政部「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」而設置,

簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用,必須開放給社區鄰里及社會大眾使用,否則就是違建。

想知道中庭花園是不是開放空間,可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。

5:認識熟人或參加團購 可拗些優惠

代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種,主要差別在於後者並不負責銷售率,價格的主導權在建商。

至於包銷個案,在業務代表之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委,以及代銷公司的總經理、老闆等,如果你認識的「層級」愈高,愈有機會爭取價格優惠。


要不就是網路上有一些「招團購」的訊息,可以探詢你有興趣的個案是否也有人想買,加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品上的優惠。

6:別被現場 熱絡成交氣氛迷惑

當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A棟9樓」、「恭喜汐止的陳先生訂購B棟3樓」,現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high的樂曲,其他看屋客戶肯定心中七上八下,擔心再猶豫就會搶不到了。

代銷業者通常會在假日舉辦特別活動,利用來客量大增,進行限量搶購。

要想讓看屋客趕著下訂,就要用激將法,此起彼落的成交聲、掌聲、音樂聲,目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素,碰到這種強銷手法時,建議可以跟著鼓掌、但是不用急著簽字,以免做出錯誤決定。

7:合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂

公平會有一則案例,判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契約書。內政部規定契約審閱期至少5日,應主動向代銷業者要求。

一旦簽約, 就須擔負履約義務,反悔通常會被沒收訂金。

確認棟別、樓層是否有誤,最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有出入,並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約,更不要隨意簽訂「自行雇工施工」的切結書,以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期限,都要記載清楚。

8:保留文宣品 樣品屋拍照存證

竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸,包括樓層淨高、隔間牆的厚度,以及交屋時附贈的設備有哪些等等。

原因是曾發生竹科的客戶以「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋,造成建商極大的困擾。

法律站在保護消費權益的立場,將建商銷售的廣告物視同契約的一部分,因此,建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局,所提供的平面圖、透視圖、配置圖等等,都可視為合約的一部分,除了詢問清楚,更應保留起來,完工交屋後如果有問題,可作為佐證。


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冷日
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[轉貼]買預售屋注意事項

買預售屋注意事項

     買房子是每個人一生中的大事之一;這種大事,品牌的導向頓時變的很重要,如果要買預售屋及新屋身旁的人會告訴你,你要先打聽建設公司的商譽好不好;買中古屋身邊人可能會告訴你,找那間房屋仲介會比較好。這樣的觀念並沒有錯,但是錯的往往是接下來的事……

許多人第一次買房子,找了心目中所謂的名牌後就心理上就覺得應該不會有問題吧!!因此很快就簽約,對於厚厚一本的合約並沒有細細研究過,等到有時間再細閱時才發現很多條約並沒有詳細的紀錄在合約裡,這時候就只能吃悶虧了,有問題時遇到姿態高一點的建商說不定理都不理你,那麼買預售屋到底要注意哪些地方呢?讓我們慢慢來和大家分享....


買預售屋的原因

首先思考一下要買預售屋的原因為何?很多人覺得買預售屋比較自由,在建商蓋之前還可以「客變」可以變更格局變更水電管線位置…等等,將來裝修前可以省下一筆費用。但是如果從地板磁磚到浴室配件,建商所附贈的東西以及建材你都不喜歡,建商給的選擇性又很少時,這時候你就應該重新考慮,畢竟這些東西建商大量購進成本很低,加上建商是退料錢不退工錢,因次自己重新裝潢時預算就很可觀。除非你是為了地點,窗外風景其他原因,不然退成毛胚屋並不划算。

先看契約書範本

在走進心目中首選的銷售案之前,建議大家在家先詳細閱讀內政部公佈的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,做任何事之前都要先知道自己的權利以及義務。在下訂金之前可向建商索取契約書影版,回家比照一下自己所看過的範本,馬上就可了解建商的合約合不合理。此外預售屋的契約書消費者應有5天以上的審閱期,不用當場馬上簽訂,許多不知道的消費者容易被代銷人員牽著走。

契約書分兩份,土地買賣契約、房屋買賣契約會分開簽,一式兩份,建商及買方各持一份,有些人簽完合約兩份都放建商那,這是很不合理的、不正常。

買房子自己應該是主人,千萬不能被牽著鼻子走,不能被代銷人員的幾句甜言蜜語就簽下了不平等條約。

先看業者建照

在走進心目中首選的銷售案之前,大家可以先在網路上打上建商的名字,也許會有很多驚人的發現,很多人會在網站分享買屋經驗,這時候你就可以知道和自己的建商買屋需要注意哪些事項。建築物興建,要先領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工;完成後要申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,接著才能申請接通水電。消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件,以維護權益。


先到銀行了解貸款

在走進心目中首選的銷售案之前,先到平常和自己有往來的銀行走一趟,先了解依自己的情況究竟可以貸到多少錢,政府推出的低率貸款自己適不適用?詢問相關知識讓自己有了基本的了解。走進銷售中心,才不會被銷售人員以可以為你爭取到高額度的貸款,讓你以為可減輕壓力,就簽約了。 

平面圖看不出來的東西

有時候建商給的平面圖不一定看的到樑的位置,只看的到柱的位置,這時候一定要請建商提供完整的圖面,避免日後完工,樑的大小、位置都剛好在你很介意的地方。

還有高度也必須注意,屋高在平面圖上也是看不出來的,有些小套房預售時都打著屋高3米6來吸引客戶,銷售人員講的天花亂墜,說以後作夾層也很舒服。可是3米6扣掉樓地板就只有大約3米4加上坐夾層也需要20~25 公分 ,這樣就只剩下220 公分 ,不管怎麼分配,在夾層上都無法站起來自由行走,如果很介意的人,就必須要小心。

在購屋時建商都會提工藍圖或模型,消費者可以知道是否有花園、噴水池…等等但如果你很注意隱私權方面的問題可以先問清楚對面棟與你想買那戶棟距,棟距是多少?


最好有12米以上的寬度,棟距越寬住家隱私的效果越好。

DM要保存,樣品屋要仔細拍照

對預售屋而言,DM以及樣品屋使用的建材都算是合約的一部份,除非建商有標注是選購品,不然將來的成屋都建材都應和樣品屋相同,因此包含所有建商附的設備型號細到廚具抽屜有哪些五金配備,都要仔細紀錄,將來如果有少東西可拿著照片請建商補齊。  

公設項目的詢問

現在社區大樓都會規劃很多休閒設施,健身房、圖書館、游泳池、視聽室…等等,這些在賣房子的時候都是宣傳的重點,問題是使用的頻率高不高以及日後的管理費…等都應先考量進去。值得注意的還有你購屋時的公共區域坪數到底包含了哪些公共設施,如果包含了游泳池,建商卻行使管理權對外招收收費會員來賺錢,這樣對住戶極大的不公平,如公共區域包含了游泳池,那麼游泳池所有權就應該屬於住戶所有,將來由管委會擬定使用辦法。

稅費等支出


買房子的過程中除了房屋的總價之外,還有很多費用,通常所應負擔的稅費包括:土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費等,除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅為建商繳納外,其餘稅費由誰負擔,應該在契約中明訂,以免日後發生糾紛。如果你沒詳細看過合約可能就會發生建商附註由你買單付交屋前的水電費。另外還有火險及地震險這兩種保險可自行向銀行購買即可。

主要建材及廠牌規格

通常合約書內容會標明建材使用哪些廠牌以及規格或使用同等之建材,也會標註在合約內,通常還會附註保固一年,在施工期間也應該常去工地巡視,觀察建商所用的建材是否與合約相同,如有問題才可馬上和建商反應。

防止拿不到土地產權

建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權,不可不慎。

違約事項

購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經1至3年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,如欲解約卻因 違約條款,而可能造成鉅大損失。


 

 

買房子應該是一件很開心的事,但因為有很多繁複的過程,很多時候我們一個不注意或是銷售人員告訴我們每一間都有這一些不平等的條約是常規,我們就心軟或妥協,請大家認真想想是誰要來負擔 20~30年的房貸,是誰要這房子裡住,不要讓自己的權益睡著了,在簽合約的時候將所有有疑慮的地方一一問清楚,都可以和建商用白紙黑字補在合約上,這樣對我們才有保障。

 


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冷日
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[轉貼]預售屋的菜鳥看過來:合約應注意事項
預售屋的菜鳥看過來:合約應注意事項

永和是全世界人口密度最高的城市,我這個喜歡安靜的傢伙偏偏將房子買在永安市場捷運站旁。由於受不了大馬路邊的噪音,再加上本來就喜歡參觀樣品屋,因此前陣子我頻頻拉著老公走訪建案,希望找個半山腰的獨棟透天厝,過著半隱居式的安靜生活。

老公一聽到「獨棟透天厝」就反彈,一來這意味著他得爬室內梯,二來這表示沒有管理員可以代收掛 號郵件,最重要的一點是,他覺得獨棟的房子住起來不安全,因為屋主完全不曉得竊賊會從哪扇窗子鑽進家裡。因此他屬意住在飯店式管理的集合式大樓裡,如果有氣派的門廳那就再好不過。

我呢,則是一聽到「飯店式管理」和「氣派的門廳」就反彈,一來這意味著我將和一大堆不曉得有沒有公德心的人為鄰,二來,這表示我所購買的房子,公設勢必佔了權狀坪數裡相當大的比例,想到有三分之一的房價是砸在主建物以外的虛坪上頭,就覺得相當不划算。不過新房子幾乎都是這樣,除非打算一輩子只住舊公寓或十幾年屋齡的中古大樓,否則消費者對於高公設比的大樓住宅,似乎也只有買或不買兩種選擇。

總之,在老公祭出「安全考量」這個議題後,曾經被躲在衣櫃裡的小偷嚇破膽的我,終於被說服了。過去這兩個月,我們幾乎每到週末就往淡水跑,並在連續參觀同一個建案四次之後,於上週四付了訂金。這個建案的公設比近三分之一,在初次參觀後,我將有疑問的部份列出,傳真到展示中心請業代以白字黑字一一回覆,並簽上大名和日期回傳給我。房屋業代的唬弄功夫是出了名的,只要能把房子賣掉,口頭支票往往會隨便亂開,既然空口無憑,當然是請對方親筆寫下對自己比較有保障。日後若有糾紛,這些文件都可以做為承堂証供。

接著我們在白天、晚上各去了兩次,除了觀察週邊是否有墳墓、電塔、醫院、夜市…等等「嫌惡設施」之外,我還一口氣啃完了五本剛出版沒多久的房地產專業書籍,並下載了內政部編印的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣契約書範本」及「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」來參考。

預售屋的買賣契約大多分為兩本,一本是較厚的房屋預定買賣契約書,一本是較薄的土地預定買賣契約書,而參照消費者保護法編印的內政部版本,則是將房屋和土地相關條款合在一起,因此若要與攜回審閱的購屋合約逐條比對,便稍嫌費事。不過事關自己的權益,而且房屋總價動輒數百萬、上千萬,平常連買個衛生紙都會比價的我,在這種這事情上自是不可能掉以輕心。

我一共在桌上鋪了六大疊文件,前前後後,總計花了六個小時才將合約逐條比對完畢。不比對則以,一比對就發現合約裡有不少不平等條約。接著,我將我即便做了功課仍無法理解的部份貼上「知識+」去求助,也得到幾位過來人相當有幫助的經驗談。買過預售屋的人,果然都是滿腹苦水啊!以下我將這次初淺的研究心得列在下面(有經驗的各位大大也歡迎補充),日後大家若有機會購買預售屋,請務必注意以下幾點,以免吃虧。

一,合約審閱期。

很多人在參觀建案時,常常會因為現場業代的鼓吹而一時衝動當場下訂,事後再冷靜想想,想把房子退掉,又擔心已經付出去的訂金可能會要不回來。其實依照消費者保護法的規定,如果在簽約後的「五天契約審閱期」內反悔不買,所簽訂的契約視同無效,建商一定得把訂金退回給買方(我之前的經驗是錢被扣了四十五天後無息退回)。不過最好的方法是付訂金之前,先向建商要一份「要約書」,等回家把合約仔細看過一遍之後再做決定,以免因為一時不察而簽下一面倒的合約(當然是倒向建商那一面)。

二,公設怎麼算?

一般人常誤以為美美的中庭是公設,其實上頭「有屋頂的」才能列入公設的計算面積,例如一樓的lobby或是地下室的健身房、洗衣間等等,中庭的花園通常只是所謂的「法定空地」。公設通常分為「大公」和「小公」,「大公」指的全體住戶共同分攤的公共設施,例如lobby、地下室、法定停車位、消防設備、機電設備室、水塔…等等,「小公」指的則是某層樓的住戶使用分攤的部份,例如樓梯間、電梯間、走道、露台等。有些爛建商會把「小公」的面積登記在主建物的面積裡,讓公設比看起來比較低,這點請務必留意。

三,令人又愛又恨的雨遮。

除了公設之外,房子的面積還分為主建物與附屬建物。依照建築法規,陽台跟雨遮這類「附屬建物」,最多只能佔建物權狀面積的15%。不過陽台至少還能踩上去,擺著盆栽啦洗衣機什麼的,可是「雨遮」在建物平面圖上只是一個虛線方塊,最多不過是塊遮雨的板子,其面積卻要納入權狀計算,也就是說,買方要花數十萬去買一個實際上可能並不存在,或是其效用僅止於遮雨的東西。早期的舊房子,雨遮並不計入權狀,但現在新蓋的房子,幾乎都可以在附屬建物中看到雨遮這個項目,這也使得房子的虛坪增加不少,不過有些建商會在雨遮處,施作置放分離式冷氣室外機的架子,或是搞些浪漫小花台,勉強讓雨遮發揮一點功能。只是反過來想,有窗戶才會有雨遮,雨遮多表示窗戶多、採光好,反而可能因此拉抬房價,所以能不能接受雨遮這種虛坪,真的是見仁見智。

四,完工面積誤差。

房子是預售的,買方既然先付了錢,自然不會願意蓋出來的房子(或車位)在坪數上有所短少,因此合約上一定會有完工面積誤差的找補規定。所謂「找補」就是多退少補的意思,坪數變小了,建商按單坪價格退錢,坪數變大了,買方再補給建商應付的錢。內政部的定型化契約規定,誤差在1%以下互不找補;誤差在1~3%之間,買賣雙方依比例互相找補;誤差達3%(含)以上,買方得解除契約。假設購買的房子是20坪,只要有0.6坪(含)以上的面積落差,買方就有權解約不買啦。如果建商提出的可解約誤差比大於3%,請記得為自己爭取應有的權益。

五,完工日。

現在的建案多半只寫「主管機關自核准開工日起算XXX個工作天內完工」,並以「建築主管機關核發使用執照日為完工日」。依內政部定型化契約版本的建議,建商應註明此工程於民國XX年XX月XX日前完工,這樣對消費者較有保障,否則對於購屋自住的買方而言,交屋日往後延宕一天,就是多一天的租金支出。不過這部份建商往往不願意讓步,各位就儘量想辦法去「盧」囉。另外,就算建商把完工時限抓得極為寬鬆,但契約內仍有保護條款。也就是說,如果建案的實際完工日期延遲,買方是可以求償的。在內政部的版本中,只要建商逾期「三個月」未開工或是未完工,買方即可以法定利息求償。

六,交屋日。

完工和交屋是兩回事唷!之前我也不懂。一般所謂的「完工」,指的是該建物拿到「使用執照」,但拿使用執照不代表房子的水、電、公共設施和內裝、隔間等等已經完成,通常得再等上四到六個月,建商才會通知買方進行交屋。所以完工和交屋之間可能間隔了數月之久,預備入住新厝的屋主請注意實際交屋時間,以免排錯schedule。

七,水、電、瓦斯。

一般而言,交屋前建商最起碼會把水、電給弄好,但瓦斯就不一定了。有些小套房建案本來就沒有設計瓦斯管線,住進去之後洗澡和煮飯都只能靠電力。通常建商會代住戶申請瓦斯管線,配管費用可能由建商自行吸收,也可能由住戶自付,但多數都是由全體住戶自行分攤二~八萬元不等的管線費用,再由屋主自行申請瓦斯表。我曾經在討論區上見到一個案例:建商交屋了,瓦斯管線卻還在招標,導致消費者都住進新屋裡了,卻沒有瓦斯可用,還得叫瓦斯桶來應急。這方面在簽約前,請務必要向建商問個清楚。

八,交屋款。

內政部的預售屋定型化契約上寫得很明白,交屋款應保留「房屋總價的百分之五」,也就是說,假設房屋總價是一千萬,就得保留至少五十萬,等房屋蓋好、買方驗交滿意之外再付清。不過建商在規劃各期工程款的付款方式時,多半只會留下房屋總價的百分之一、或是區區一、兩萬元做為交屋款。有些人會說:「哇!只要再付一、兩萬塊就能拿到房子了耶!」但是反過來想,倘若交屋款只有區區一、兩萬元,買方要是有什麼不滿意的地方想請建商修改,爛一點的建商大可擺爛、不予理會,因為少拿這一、兩萬元,對有錢的建商來說並沒有太大的損失,反而是急著想住進去的買方比較容易屈服。萬一交屋款的部份無法爭取,那麼在工程期間和驗屋時就一定要睜大眼睛囉!如果有問題,一定要在房子的產權登記為買方的名字之前協調完畢。當然,前提是一定要找值得信懶的建商買樓才行。

九,轉售條件。

由於預售屋一蓋就是兩、三年,有些人在買了預售屋之後,還沒等到房子交屋,就可能因為工作外派、情海生波,或是老婆忽然懷了三胞胎之類的突發狀況,導致房子的所在位置和內部格局因為已經不符需求而必須轉手,這時合約中的轉售條件和買方就會有切身的關係啦!在交屋前轉售,建商通常會要求買方繳清有關稅規費並且酌收「手續費」。依據內政部的預售屋定型化契約,手續費的部份「最高以千分之一為限」(車位亦同),假設房屋總價是一千萬,建商最多只能收一萬元。如果建商收取超過「總價千分之一」的手續費,那就太過份啦。

十,廣告效力。

內政部的預售屋定型化契約的「不得記載事項」上有註明:「不得約定廣告僅供參考」。意思是,建商不得推出不實廣告,凡是報紙廣告上、看板上、文宣DM上出現的圖文,和樣品屋裡出現的基本建材和設備(廚具、衛浴、地磚等),均視為契約的一部份,所以到手的廣告DM請務必保留存檔,如果樣品屋會在交屋之前拆除,也請記得先拍照存証,特別是設備的部份,一定要求建商一併提供品牌與型號。最重要的是,如果預售屋合約上出現「附件以外之廣告、宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用,買賣雙方同意不視為本約之一部份。」這樣的不合理條款,務必堅持要求建商塗銷。

原文出處:phyllis productions: 預售屋的菜鳥看過來:合約應注意事項
冷日
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[轉貼]預售屋的菜鳥看過來:千金難買早知道

三年前我寫過一篇「 預售屋的菜鳥看過來:合約應注意事項」,目的是想與大家分享我首次購買預售屋時所做的功課。那間房子就是我去年六月底入住、今年年後脫手的竹圍舊家。兩年前,我買了第二間預售屋,這間房子則是我今年四個月中剛入住的北大新家。這兩次的購買經驗讓我又學到一些應該注意的細節,因此我花了點心思整理出來,希望菜鳥們能多加留心。

買預售屋自然有其風險,但人都有喜新厭舊的傾向,新大樓、新社區,看起來一定比位於狹窄巷弄的舊公寓吸引人。所以這裡姑且不提那些建商捲款落跑的悲慘個案,也不提新開發地區生活機能不足的不便,更不提那些蓋在可怕山坡地上的問題預售屋,僅就肯定會從預售屋落實成新成屋的建案來談。只不過新房子也有新房子的缺點,例如以下這幾點:
  1. 公設仍是工地。

    一般而言,買預售屋時在圖面上看到的美麗中庭與豪華公設,多半是在房子交屋之後才會開始陸續興建,工期短則一季,長則半年,我還聽過拖了一年才完工的案例。也因此,為了節省房租而儘早入住的人,通常都得忍受那種住在工地裡的感覺。當然,房子都交屋兩、三年了,電梯內的護板卻還沒拆掉的建案也是有的。

  2. 大家都在裝潢。

    有些人交屋後並不急著入住,一來可能是屋主正在等待轉手時機,二來可能是屋主不缺錢,不管裝潢或是入住他都沒有時間表。不過自住客多數都會在半年至一年內陸續遷入,所以越早入住的住戶被裝修噪音襲擊的時間也就越長,而且沒有人會因此對你表達歉意,因為新社區的裝修一向被視為理所當然,只能默默忍受。

  3. 鄰居素質難料。

    大家買預售屋都是只憑圖面和模型就下決定,買的時候幻想一切美好,殊不知左鄰右舍和上下樓主才是影響生活品質的關鍵所在。等到花了大筆金錢裝修,才曉得樓上住了隻走路會「碰碰碰!」的大象、隔壁住了個酒鬼或是愛唱卡拉OK的老人,那可是會嘔死人呢!


如果以上三點您都不介意,還是願意購買預售屋、入住新成屋,那麼在簽約之前,請務必注意一下我以往忽略過的細節。

  1. 有公園?有捷運?事涉他人的承諾不必盡信。

    建商連自己給的承諾都不見得能落實了,更何況是事涉他人的承諾?我之前遇到的狀況是,建商宣傳時以綠地為訴求,表示他們捐了建案旁的一塊地給地方政府蓋公園。後來地是捐了(其實也不算捐,只是拿來換容積率),可是交屋一年多公園卻沒個影子,管委會詢問後才發現興建計劃之所以停擺,是因為地方政府沒錢蓋。所以說,當建商的承諾包含了他無法控制的因素時(例如三年內旁邊的墳墓都會依法遷走、五年內最近的捷運就會完工之類的),這種承諾就不用聽了,更不必把它當成購屋時的利多來參考。我連社區內的公設都不太使用,少了那座公園我自然也不介意,不過當時被公園吸引而購屋的住戶應該會有被騙的感覺吧!

  2. 公設很美,泳池很讚,但是公水公電很嚇人。

    住過舊公寓、舊大樓的人,多少會被預售建案裡那些富麗堂皇的公設給迷惑。我的竹圍舊家窗外有美麗的峇里島風格椰林泳池,夜晚還有各式燈光造景,中庭的景緻美不勝收,實品簡直比預售時所見到的圖面還要美。然而光是未入住前的空屋狀態,我一個月就得繳交八百多元的公共水電費。公設啟用後,一個月更是高達千元以上。算一算,管理費、停車位清潔費和公共水電費,我們每個月就得付出五千多元,一年超過六萬。像我這種很少使用公設的人,分擔這些費用實在不划算。畢竟六萬元我可以來一趟峇里島豪華雙人遊呢!所以,看到華麗的公設和中庭造景,記得要先問問代銷人員公水公電的預估費用喔!


  3. 不能只看自家隔局,左鄰右舍的也要兼顧。

    購買竹圍舊家時,我挑選的是面中庭的位置,因為面海景的單價較高,而且說不準哪一天前面會蓋一棟更高的大樓遮住美景(update:2010年果然蓋了)。我想那不如面中庭吧!至少中庭的景觀住戶和管委會可以自行控制。但直到入住後我才曉得,我家的客廳雖然面中庭,可是在我右手邊、和我形成L形直角的那一戶,面的卻是海景。換句話說,他們家面中庭的部份是後陽台,也因此由洗衣機、抹布、拖把和雜物所構築的畫面,全部成了我家客廳的落地窗景之一,所以我只好用白色木百葉把大面窗給擋掉一半,圖個眼不見為淨。

  4. 注意棟距,避開天井,否則噪音跟定你。

    舊公寓、舊大樓和連棟透天,除非改建,否則棟距問題基本上無解。目前新的建案大多會稍微注意棟距問題,但我的經驗是,即便棟距長達八米,也無法避免談話內容全都露的情況。另外就是,可以的話儘量不要買靠近或緊貼天井的房子,因為在天井中任何細微的聲音都容易被擴大,而且樓層越高聽得越清楚。以前我住大馬路邊的十樓時,深夜裡連一樓行人的談話都聽得一清二楚,形同密閉空間的天井就更不用說了!

  5. 事前確認樑柱位置,以免交屋時驚嚇連連。

    買預售屋時,大多只能看到美美的平面圖和建築物的外部模型,了不起再看到一間經過「隱惡揚善」的樣品屋。在樣品屋裡你既看不到橫樑,也看不到電箱,因為它們全部都被裝潢包起來了,而平面圖上的橫樑位置更是經常性地被省略。我之前就是忘了要求檢視立面藍圖,才會在交屋時被竹圍舊家主臥床頭上方的粗大橫樑給嚇到,最後只好以裝修手法巧妙彌補。可是沒有裝修預算的人該怎麼辦呢?難不成要頂著帶來壓迫感的橫樑睡覺嗎?所以說,買屋前請務必弄清楚室內空間的樑柱位置與壁面設計,並且白紙黑色地要求建商畫押,以示負責。


  6. 勿簽「撥款同意書」,交屋期間緊盯貸款銀行。

    以下是我的親身經驗。竹圍舊家的社區在前年十一月間開始陸續通知驗屋,由於有些部份施工品質不佳,因此我要求二次驗屋。第二次驗屋時,還是有一些在首次驗屋時就提出的部份沒有改善,因此我要求建商改善後再通知我前往確認,可是建商一直無聲無息。沒想到去年一月份,我竟然收到銀行的貸款逾期催繳通知。「我根本還沒交屋啊?為什麼要繳貸款呢?」我的心中滿是疑問。在主動詢問銀行之後我才曉得,他們竟然在完全沒有通知我的情況下,把近九百萬的貸款金額全部撥給了建商,只因為我在購買預售屋時,缺乏經驗地簽下了一紙「撥款同意書」。

    建商拿到了貸款,房子也已經「暗中」過戶至我的名下,這時再去追究第二次驗屋時尚未改善的細節已經沒有意義。看到這裡您可能會說,「咦?可是交屋前不是還要付一筆交屋尾款給建商嗎?還沒付尾款建商就把房子過戶給你,你豈不是賺到?」但建商不是笨蛋,早在交屋前建商就要求我們繳交一筆十餘萬元的「雜支」,裡頭包含了瓦斯管線費、契稅等等預收的費用,而且「逾收」的金額比交屋尾款還高,以致我們在交屋之前早已不明究理地付清了尾款。事實上,我去「補辦」交屋手續時,還領到一筆當時被逾收的「退款」呢!

    重點是,直到補辦交屋手續的那天我才拿到我的貸款銀行存摺與印章,可是打從銀行撥款的那天起,我就必須支付房貸利息了,而我竟然未被告知!更扯的是,我直到那天才從建商那兒拿回早在預售時期就已簽下的八百多萬元本票,形式上我等於多押了八百多萬元在建商那兒!不過由建商統一申貸的建案,買方多半會被要求簽下「撥款同意書」,因此各位就見招拆招,或是在合約上加註一行「放款前需經本人同意」吧!免得和我一樣被搞到膽戰心驚 。


原文出處: phyllis productions: 預售屋的菜鳥看過來:千金難買早知道
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